Fiyatlama ve değerlendirme yapmak son zamanların en çok eleştirilen konuların başına yerleşmiştir. Zira ekonomide belirsizlik beraberinde karmaşayı getirmektedir. Karmaşanın da fiyatlamadaki adı elbette kontrolsüz ve önü alınamaz uçuk rakamların ortaya çıkmasıdır.Gıda ve temel ihtiyaçlarda oldukça bahsediliyor olmakta birlikte biz daha çok bunun gayrimenkul veya konut üzerindeki tartışmalarına dikkat çekeceğiz..
Emlak sektörü mesleki olarak özellikle fiyatlama konusunda oldukça kontrolsüz, hovarda ve disipline edilmesi gereken bir durumdadır. Aslında oldukça net ilkeleri olan bir gayrimenkulün fiyatlandırmasında oldukça keyfilik sürmektedir. Bu ilkeler maliyet hesaplaması, piyasada gerçekleşen reel emsal değerler ve nihayetinde getiri-kira verileridir. Bu ölçüler aslında emlak değerleme konusunun asıl unsurlarıdır. Bu esaslar ile gerçek manada değerleme yapan veya yapabilen emlak sektörü oranı ise çok düşük seviyededir.Bu düşük payın sebebi ise kendi mesleki alanında istediği pozisyon ve kariyeri yakalayamamış mimar, mühendis veya değerleme uzmanının emlak sektörü içinde yer alma zorunluluğundan kaynaklanmaktadır. Bir çeşit emlak sektörüne seviye kazandırmaktadırlar. Bunun dışında kendini yetiştirmiş, geliştirmiş ve yılların birikimini sadece ekonomik değil bilgi birikimi haline çevirerek değerleme seviyesini edinmiş esnaf da bulunmaktadır. Devlet de son yıllarda çıkardığı yeni emlakçılık yönetmelik ve düzenlemeleriyle emlakçılık sektörüne sertifika, diploma ve yeterlilik belgeleriyle seviye ve ölçü kazandırmaya çalışmıştır.
Ancak tüm bunlara rağmen emlak sektörünün yayınladığı pazarlama ürünlerine ve ilanlarına bakıldığında hala fiyatlama öçlüleri ve davranışlarında keyfilik ve kabullendirme eğilimi ve çabası olduğu görülmektedir. Aynı gayrimenkul ile ilgili pazarlaması yapılan ilandlarda A emlakçısı farklı B emlakçısı farklı fiyat sunabilmektedir. Bunun nedeni ne olabilir? birincisi A veya B emlakçısı aynı gayrimenkulu pazarladığının farkında değildir.. İkincisi farkındadır ama yine de farklı fiyat yazarak alıcı üzerinde oyun kurmaktadır. Sadece bü cümlede bile seviyenin ne kadar gerilediğini görmek mümkün oluyor. Atalar teşbihte hata olmaz demişler. Adeta alıcı balık gibi görülüyor ve oltaya takılmasını beklemektedirler. Bu fiyatlardan hangisine denk gelirse oltaya takılmış olur. Her ihtimalde satıcı yani gayrimenkul mülk sahibi emlak sektörünün balığı yakalama başarısı sonucu yorulmadan kazançlı duruma gelmektedir. Pazarlamayı yapan A ve B firması satıcı için uğraş vermişlerdir. Oysa Emlak sektörünün ana gayesi doğru fiyat, doğru bilgi ile Alıcı ve satıcıyı memnun edecek ortak bir kazanca dönüşmesini sağlamaktır. Bunu yapamadığı için kültür de emlakçılık seviyesini daha aşağılara çekmektedir.
Emlak sektörü fiyatlamada emsal almayı ve süpekülasyona daha eğimli hale gelmiştir. Süpekülasyon ortamında fiyatların oynak olduğu bilinir.Emlakçının görevi süpekülasyon denen şahlanmış atın peşine vermek midir? yoksa onu dizginlemek midir? Elbette sorumlu piyasa aktörü olması ve güvenli danışman olması gereği dizginlemek ve spekülasyonu yavaşlatmak olmalıdır. Ancak piyasa verileri tatlı gelmektedir., satıcılar düşük fiyat veren emlakçıyı veya esnafı hoş görmemektedir. Bu nedenle satıcıya şirin görünmek , pazarlama yetkisini almak için satıcının beklentisi doğrultusunda fiyat vermek zorunda başka çaresi kalmamaktadır. Zira satıcı, A düşük fiyat oluşturursa B'ye, B düşük fiyat oluşturursa A'ya gidecektir. ne yaman bir çelişki bu! İtibarı yok eden, güveni sarsan ve yalaka durumuna getiren bir davranış bozulması bu.
Bu nedenle bir gayrimenkul emsal alınırken, emlakçının hiç bir zmana göz ardı etmeyeceği konu maliyet ve gelirler ile karşılaştırılmasıdır. emsal değerler sadece güncel fiyatlamanın en üst çıtasından değil, aynı zamandı en düşük çıtasından da alınarak harmonik ortalamaya tabi tutulmalıdır. Çıkan sonuçlar güncel mali hesaplarla ortaya çıkan değerlerle karşılaştırılmalıdır. Ardından gelirlerin on iki aylık ortalamalarının mülkiyet üzerindeki fiyatlamasıyla kıyaslanmalıdır. üç ana değerleme yöntemi sonucunda ortaya çıkan sonuç satıcı için bir gerçek değer fiyat ve alıcı için aynı kalitede memnuniyet fiyatı haline gelir.Burdan yola çıkıldığında, asıl o zaman spekülasyon dizginlenir ve fiyat koşuşturması yavaşlar.