Gayrimenkul piyasasının temel taşları hareket edemiyecek kadar yavaşlamış durumda. Emlak sektöründe yer alan esnaf ve uğraş elemanları ne kadar gayret sarf etseler bile sonuçlandırıcı alışverişler yakalamaktan zorlanıyorlar. Çok maharetli, becerikli ve oturduğu her konuşmada alışveriş yaratan kişi ve ekipler bile donuk kalmış gibi. İstanbul piyasası yabancılardan Arap, Rus,Ukrayna ve batıdan gelenlerle hareketlenmiyor artık. Zira TUİK resmi verilerine göre yabancıların gayrimenkul alışı düşmüş durumda. Antalya ve ege kıyılarındaki şehirlerdeki yabancılar da aynı şekilde sermayelerini gayrimenkul bağlamayı yeğlemekten uzak duruyorlarr. yabancılar hariç yerlilerinde gelirlerindeki azalma ve sıkışma gayrimenkulden uzak durmalarına yol açıyor. Doğal olarak yavaşlayan, yerinde sayan veya rölantiye alınmış bir piyasa ile karşı karşıyayız.
2008-2010 ve 2016-2018 tarihlerine atfen bir dejavu gibi bu anlattıklarımız. Sanki tekrar gibi ama değil. İlkinde fiyatlarda balon ikincisinde ise nakitin yokluğundan kaynaklanan bir durağanlıktı. Kimlerine göre ise kapitalizmin on yıllık döngülerle girdiği kriz dönemlerinden başka bir şey sayılmazdı. Böylelikle günümüzde yaşananlarada ışık tutuyordu.
Ancak dünya ekonomisinin geçmişte olmadığı kadar iç içe geçmiş olması birbirinden etkilenmelerinin hızlı olmasına yol açıyor. J.S Mill'in tarif ettiği ucuz ve pahallı piyasaların birbirini etkilemesi eskiden olduğundan daha hızlı oluşmaktadır.dolayısıyla hem sermaye hareketi hem de teknoloji hareketi aynı zamanda fiyat ve krizleri de hareketli taşınım haline getiriyor. Bunun sonucunda fiyatlar dünya genelinde yükseliyor. Bu konuyu biraz irdelemek yerinde olur.
Öncelikle yakın dönemde yaşanan pandemi gündemi neredeyse bir yıl boyunca üretim daralmasına yol açmış,tedarik aksamalarına sebep olmuş ve aynı zamanda kredilerden, 'helikopter paralar'dan ötürü nakit bolluğuna yol açmıştı. Ardından gelen dönemde ise hükümetler ve merkez bankaları enflasyonist ortam diye tanımladıkları ekonomik politikalarla nakit parayı geri toplama ve piyasa dengesini geri getirmek uğraşı içinde oldular.Halen bu dengeyi sağlama döneminin ileri evrelerinde bulunduğumuz aşikar. Dünya tarihinde insan sağlığı nedeniyle eşi görülmeyen bir ekonomik çalkantı sürecine girilmiş ve yeniden bunu düzeltmek için adımlar atılmıştır. Bu vurguyu yaptıktan sonra gayrimeknul piyasasının nasıl etkilendiğine bakalım.
Pandemiyle birlikte duran konut,işyeri,ofis ve üretim amaçlı inşaatların pandemi sonrasında daha nakit paranın piyasadan çekilmemiş olmasından kaynaklı gayrimenkule taşınıma dönüştü. Dünyanın her yerinde bir anda gayrimenkullere talep artışı gerçekleşti.Gayet tabidir ki öncelikle hammade girdilerinde, sonra işçi maliyetlerine veya bir bütün olarak üretim maliyetlerine yansıyarak gayrimenkulde fiyat artışı olarak gerçekleşti. Elbetteki dünyanın her yerinde senkronizasyon ve ya dağıllım aynı zaman ve hızda olmadı ancak küresel bir karekter aldığını söylemekten geri duramayız. Gayrimenkuller bu rüzgardan hızlıca yön alarak gemileri açık sulara sürüldü. Satış ve kiralardaki artışlar yükselirken insanların talepleri olmasına rağmen gelir ve sermayelerinde fiyat yükselmelerine yetişemedikleri fark edilir oldu. Büyük kent merkezlerinde konut fiyatları ve kirların artması ciddi barınma sorunlarına yol açtı. Sonuç insanlar konut alamaz veya kiraları karşılayamaz hale geldi.Bu küresel pandemi etkisi olarak görülebilir.
Ülkemizdeki pandemi gündemi bu rüzgardan payını almış ve fiyatların yükselmesine yol açmıştır. Talep çılgınlığı diye adlandırmak doğru olmaz belki ancak, insanların elindeki nakiti ve ucuz kredileri kullanarak daha fazla talebe yöneldikleri söylenebilir. Bu nedenler ülkemide de hammade girdilrinde artış, üretim maliyetlerinde artış ve talep kaynaklı artışla birlikte gayrimenkul fiyat yükselmesini görmekten kaçamamıştır. Sonraki dönemde tüm dünya enflasyonist ortamın yaşanacağı beklentisiyle sıkılama ve yavaşlatma tedbirleri alırken ülkemizde aksi yönde parasal genişleme, nakiti bollaştırmaya devam edilmiş ve 'üretim, yatırım, istihdam' talep oluşturmaya ve gayrmenkul üretim sürecine devam etmeyei sürdürmüştür.Yani burada dünya ile yollar tam ters yönde gidilmştir. Aslında tatlı ve sevecen bir durum olarak algılandı ve sürdürüldü. Darphaneden para basarak, ucuz kredi sunarak ve sonrasında telebin devam etmesini sağla! heme sevecen hem çekici. Çarklar dönüyor, işler yürüyor!..
Ancak çok geçmeden, bir yılı bile bulmadan daha büyük enflasyonist ortamın kapıya dayandığı görülünce o zaman terse gitmenin sonunun uçurum olduğu anlaşıldı.O halde ne yapılmalı? Nakit akışını durudurmalı, ucuz kred kesilmeli, fiyatlar baskılanmalı,sıkılama durumuna geçilmeli. Zorunda kalınan durum tamda günceldeki gayrmenkul ticaretinin diplere inmesini anlatıyor.
Ancak dünyada ve ülkemizdeki piyasayı sadece pandemi sarsmamıştır. Bunun yanında devletler arası stratejik hesaplar ve yeni hesaplardan kaynaklı savaşlar da ortaya çıkmıştır. Özellikle Ukrayna ile Rusya arasındaki savaş küresel düzeyde hem gıda ticaretini hem petrol ve doğalgaz başta olmak üzere ham mamdde ticaretini hem de nüfus göçler dünya ekonomisini bir kez daha etki altına almıştır. Avrupanın doğalgaz ile imtihanı daha fazla doğal enerji kaynaklarına yönelmekle sonuçlanıştır. Bir anda milyonlarca ukraynalı insanın Polonya, Romanya, Almanya ve Türkiye dahil yakın ülkelere göç etmesi diğer bir barınma ve ekonomik tüetim imtihanına dönüşmüştür. Akdeniz ve ege sahil bölgelerine göç ve yerleşim atağına geçen hem Rus hem de Ukraynalı insanlar, hükümetin yabancılara gayrimenkul satış politikası ve vatandaşlık eşitlenimiyle birleşince fiyatlarda sıçramaya sebep oldu. Yerli ülke insanının daha yeni fiyatlara karşı sahadan çekilme belirtileri gösterirken gelen bu yabanacı alım şoku hiç düşünülmeyen yeni boyutlara sürüklemiş ve gayrimenkul alımına bu bölgelerde veda eder omuştur. Bölgelerin fiyat göstergesi işçilik , hammade ve üretim maliyetlerine dönüşerek diğer blögelerede sirayet etmiş ve sonunda Şanlıurfa gibi yerlerde de konut fiyatları çok değil bir yıl içinde on katına kadar çıkmıştır.
Savaşların getirdiği boyut gayrimenkul alanında arz yetersizliği, doluluk ve yabancı talep artışı olmuştur. Bu da fiyatlara pandemiden sonra eklenen diğer bir etken olmuştur. Doğal olarak ülkemiz, küresel düzeyde hem gıda unsurlarında hem de barınma unsurlarında en fazla artışla karşı karşıya kaldı. Nihayetinde her konuda en pahalı ünvanına doğru evriliyor...
Burada bir parantez açmalıyız. Zira ana temaya dönük bir fikir oluşturursak ülkemizdeki fiyat artışlarının sebebi olarak küresel problemler olarak görme yanılgısına kapılabiliriz. 'ne yapalım şansızlığımız pandeminin olmasıydı, yanıbaşımızda bir savaşın başlamasıydı' diye bir gerekçeye kapılabiliriz. Ancak bunun basit psikolojik kaçamak ve yanılsamalardan şekillendiğini herkes bilr. Bu nedenle ekonomik politika üreticileri veya karar vericileri bu süreçten muaf tutamayız. Haksızlık etmiş oluruz. Pasif bir uygulayıcı , edilgen bir rol vermiş oluruz bu da doğru değil. Pandemi sürecinde süreci tam okumayarak, enflasyonis ortama dönüşmesi ihtimalini görmeyerek, küresel aktörlerle aynı yönde ilerlemeyerek, kendi başına kararlar vererek, karanlık ve tatlı yollara sürüklenerek günümüz sonuçlara sebep olunmuştur.
Emlak piyasası esasında yüksek oranda bir istihdam yapısına sahiptir. Bünyesindeki iş gücü hizmet unsuru olarak ülkedeki işsizlik sorununa önemli derece çözüm getirmektedir. Bir çeşit gizli üretim ağı ve istihdam kaynağı oluşturuyor. İnşaatların yavaşlaması, kredilerin pahalı olmasından kaynaklı kredili alışların durması, hane halkının gelirlerinin konıut alacak karşılığa dönüşmemesi sebebiyle gayrimenkul piyasasındaki hızmet işgücününde atıl hale gelmesine yol açmaktadır. Sonuç gizli bir işsizlik sayısı olarak şekilleniyor.Piyasa sıkılaşması, nakit darlığı ve emekli dahil çalışanların yetersiz geliri yabancı akımınında kesilmesiyle büyük bir tıkanma ve durağanlık kendisini gösteriyor. Emlak piyasasındaki esnaf bunu nasıl yansıtacak iyi bir soru olarak duruyor.